Батуми или Анталья для инвестора: что сравнивать

По состоянию на 20 октября 2026 года это справочный текст о выборе между квартирой в Батуми и в Анталье. Это не юридическая и не налоговая консультация. Коротко: правила двух стран отличаются почти во всём: в порядке покупки, налогах, пороге ВНЖ и посуточной сдаче. Мы собрали только то, что подтвердили по текстам законов и данным центробанка, и отметили, где сравнивать нельзя. Какая страна лучше, мы не говорим. Это зависит от ваших целей, и в конце есть вопросы, которые помогут их сформулировать.

Как читать этот гайд

По Турции мы читали сводные тексты законов на официальном портале законодательства и данные ЦБ Турции. По Грузии взяли только то, что уже проверили в других гайдах GeCoast. Если официального текста найти не удалось, мы так и пишем. Цены за квадратный метр двух городов мы не сравниваем: сопоставимых данных нет (подробнее ниже).

Сравнение по пунктам

	Батуми (Грузия)	Анталья (Турция)
Кто может купить	Иностранец может владеть квартирой и неаграрной землёй; ограничения — для сельхозземли	Граждане стран из списка, который утверждает Президент Турции; лимиты по площади земли
Обязательные шаги	Регистрация права в Национальном агентстве публичного реестра	Регистрация в тапу, отчёт об оценке при сделке с иностранцем, обязательная страховка от землетрясения (DASK)
Сбор за переход права	Регистрация права в реестре — 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока	2% с покупателя и 2% с продавца
Налог на имущество	Редакцию 2026 года мы не подтвердили	0,2% в год от налоговой стоимости жилья в Анталье
Налог при перепродаже	5% с прибыли; при владении жильём более двух лет не облагается	Прибыль облагается, если продать в течение пяти лет
Налог на аренду	5% без вычетов (приказ №412)	Прогрессивная шкала 15–40%
ВНЖ через покупку	Рыночная стоимость выше 150 000 $ по оценке	Порог устанавливает министерство; официальный текст мы не нашли
Посуточная сдача	Разрешения мы не подтвердили	Нужно разрешение и единогласное согласие собственников дома
Валюта	Лари; цены в каталоге — в долларах	Лира; инфляция 29,73% за год (сентябрь 2026)

Ниже — подробности по каждой строке.

Покупка и права иностранца

Батуми. По нашим проверенным гайдам иностранец может владеть квартирой и неаграрной землёй. Ограничения касаются сельскохозяйственной земли. Право регистрируют в Национальном агентстве публичного реестра. Сбор за регистрацию — 150, 270 или 350 лари, в зависимости от срока. Порядок покупки в строящемся доме — в гайде о покупке на этапе котлована.

Анталья. Закон о земельном кадастре (ст. 35) разрешает покупку иностранцам-физлицам, если они граждане стран из списка Президента. Проверьте, входит ли ваше гражданство в этот список. Тот же закон ограничивает площадь: до 30 гектаров земли на человека по стране. Есть и общий потолок для всех иностранцев в одном районе.

Ещё три обязательных элемента сделки в Турции:

• Военные и стратегические зоны. Кадастр регистрирует сделки по картам таких зон от Минобороны и МВД. Квартира в такой зоне иностранцу недоступна, это проверяется при регистрации.
• Отчёт об оценке. Для сделок с иностранцами кадастр применяет отчёты лицензированных оценщиков (циркуляр 2024/2, редакция сентября 2026). Как он влияет на цену вашей сделки, уточните у юриста.
• Страховка от землетрясения (DASK). Для квартир она обязательна и продлевается каждый год. Без действующего полиса тапу не зарегистрирует переход права (закон №6305, ст. 11).

Налоги

Сбор за переход права в Турции. Закон о сборах называет 2% с покупателя и 2% с продавца. Каждый платит свою часть. База — цена в договоре, но не ниже налоговой стоимости объекта. Президент вправе менять ставку, поэтому проверьте её на дату сделки.

Налог на имущество в Турции. Для жилья — 0,1% от налоговой стоимости. В городах со статусом büyükşehir ставка удваивается. Анталья — такой город, значит, 0,2% в год. Налоговая стоимость не равна рыночной цене. Её считает муниципалитет по своим правилам.

Налог на имущество в Грузии. Редакцию 2026 года мы по официальным текстам не подтвердили. Уточняйте в Службе доходов.

Перепродажа. В Турции прибыль от продажи недвижимости облагается подоходным налогом, если вы продали её в течение пяти лет после покупки. В Грузии по приказу №497 прибыль от продажи жилья облагается по ставке 5%. Если вы владели жильём более двух лет, она не облагается.

Аренда. В Турции доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40% (шкала 2026 года). Для жилья есть годовая необлагаемая сумма — 58 000 лир в 2026 году, с условиями. Применяется ли она к нерезиденту и к посуточной сдаче, уточните у налогового консультанта. В Грузии приказ №412 называет 5% для дохода физлица от сдачи жилья без вычетов. Применимость к посуточной сдаче мы не подтвердили.

Подробнее про Грузию — в гайде налоги на недвижимость в Грузии для иностранца.

ВНЖ и гражданство

Грузия. Краткосрочный ВНЖ дают собственнику недвижимости, рыночная стоимость которой выше 150 000 $ в эквиваленте лари. Порог действует с 1 марта 2026 года, раньше был 100 000 $. Стоимость определяет сертифицированный оценщик. Инвестиционный ВНЖ — от 300 000 $ на пять лет. Подробности и документы — в гайде ВНЖ через недвижимость в Грузии.

Турция. Закон об иностранцах (ст. 31) позволяет выдать краткосрочный ВНЖ владельцу недвижимости. Закон допускает срок до двух лет за раз, регламент — до одного года. Квартира должна быть жильём и использоваться для проживания. Требования к стоимости и типу недвижимости определяет министерство.

Какой сейчас порог, по официальному тексту мы не подтвердили. В турецких СМИ с октября 2023 года называется 200 000 $ по курсу на дату покупки. Проверьте это в миграционной службе до сделки.

Гражданство Турции. Правило такое: недвижимость от 400 000 $ и отметка в тапу о запрете продажи минимум три года. Порог действует с 13 июня 2022 года. Это констатация правила, а не рекомендация. Подробные условия проверяйте у юриста. В Грузии похожей программы гражданства за покупку недвижимости в наших источниках нет.

Сдача в аренду

Турция: посуточная сдача. С 1 января 2024 года действует закон №7464 (принят в 2023 году). Сдавать жильё в туристических целях на срок до 100 дней можно только с разрешением Министерства культуры и туризма. Что нужно:

• решение всех собственников дома, принятое единогласно. В жилом комплексе — собственников того корпуса, где квартира;
• в доме больше трёх квартир одному владельцу дают разрешение не больше чем на 25% квартир;
• табличка установленного образца у входа в квартиру.

Исключение — «высококачественные» комплексы с ресепшеном, охраной и сервисами, где посуточная сдача разрешена в плане управления. Штраф за сдачу без разрешения по тексту закона — 100 000 лир за каждую квартиру.

Грузия: посуточная сдача. Нужна ли регистрация или лицензия, мы по первоисточнику не подтвердили. Правила дома и договор с застройщиком могут ограничивать посуточную сдачу, их стоит запросить до покупки. Как сравнивать посуточную и долгую сдачу — в гайде о сдаче квартиры в Батуми.

Обещания доходности в обеих странах стоит проверять одинаково: какая это доходность, валовая или чистая, и на каких цифрах. Об этом — гайд как оценить обещанную доходность.

Валюта и инфляция

Турция. По данным ЦБ Турции, инфляция потребительских цен в сентябре 2026 года — 29,73% за год. В январе 2026 года было 30,65%. Курс ЦБ на 19 октября 2026 года — 49,55 лиры за доллар. Годом ранее, 20 октября 2025 года, он был 41,95. За год лира подешевела к доллару примерно на 15%.

Индекс цен на жильё ЦБ Турции в сентябре 2026 года вырос на 22,3% за год в лирах. С поправкой на инфляцию это снижение на 5,7%. В регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта рост — 20,0% в лирах. Индекс аренды для новых договоров там вырос на 23,6%. Это цифры в лирах по региону, а не цены в долларах по Анталье.

Грузия. Цены новостроек в каталоге GeCoast и в отчётах аналитиков указаны в долларах. Расходы в Грузии вы платите в лари. Данные об инфляции в Грузии мы в этом гайде не приводим: в наших проверенных фактах их нет.

Если ваш доход и расходы в разных валютах, курс влияет на результат сильнее, чем кажется. Прогнозов курса мы не даём.

Ликвидность и перепродажа

Ликвидность — это сколько времени занимает продажа и с какой скидкой. Таких данных по Батуми и Анталье в официальных источниках мы не нашли. Число сделок показывает размер рынка, но не скорость продажи конкретной квартиры.

Что влияет на перепродажу, видно из правил выше. В Турции продажа в первые пять лет облагается налогом. Квартира, купленная для гражданства, три года не продаётся. В Грузии продажа жилья, которым вы владели более двух лет, не облагается подоходным налогом. Как готовиться к продаже в Батуми — в гайде как продать квартиру в Батуми.

Что показывает каталог GeCoast

Ниже — данные только по Батуми, каталог GeCoast на 20 октября 2026 года. Это заявленные цены «от», а не цены сделок. Каталог не охватывает весь рынок.

• 24 опубликованные новостройки.
• Цена за м² по объектам: от 1 000 до 3 850 $, медиана 2 100 $.
• Цена «от» по 99 планировкам, где она указана: от 46 020 до 472 410 $, медиана 107 300 $.

Сопоставимых цен в долларах за м² по Анталье в официальных источниках мы не нашли. Поэтому эти цифры не сравниваются с Турцией.

На что смотреть при выборе

• Цель покупки. Жить, сдавать посуточно, сдавать надолго или получить ВНЖ — правила под каждую цель разные.
• Порог ВНЖ. В Грузии — рыночная стоимость по оценке. В Турции порог устанавливает министерство, его нужно проверить на дату сделки.
• Посуточная сдача. В Турции без согласия всех соседей по дому разрешения не будет. Узнайте это до покупки.
• Налоги на весь срок. Сбор при покупке, налог на имущество, налог на аренду и налог при продаже.
• Валюта. В какой валюте ваш доход, расходы и будущая продажа.
• Срок владения. Пять лет в Турции и два года в Грузии меняют налог при продаже.

Вопросы себе перед выбором

• Что для меня главное: доход от аренды, проживание или вид на жительство?
• Собираюсь ли я сдавать посуточно, и разрешает ли это дом?
• Сколько лет я готов владеть квартирой до продажи?
• В какой валюте мой доход, и как я переживу колебания курса?
• Кто будет управлять квартирой, пока меня нет?
• Готов ли я платить за юриста и оценщика в выбранной стране?
• Подходит ли мне порог ВНЖ, и что будет, если оценка окажется ниже цены покупки?

Ответы зависят только от вас. Мы не делаем вывода в пользу одной из стран.

Вопросы и ответы

Какой город выбрать для покупки квартиры: Батуми или Анталью? Универсального ответа нет. Правила, налоги и валюта разные, а итог зависит от ваших целей и срока владения.

Можно ли сравнить цены за м² в двух городах? Сопоставимых данных у нас нет. По Батуми есть цены в долларах, по Анталье — индекс в лирах по региону.

Можно ли в Анталье сдавать квартиру посуточно? Только с разрешением министерства. Для него нужно единогласное решение всех собственников дома.

Какой порог ВНЖ через недвижимость? В Грузии — рыночная стоимость выше 150 000 $ по оценке. В Турции порог устанавливает министерство, официальный текст мы не нашли.

Нужен ли юрист? Мы советуем юриста в любой стране. Этот гайд — справка, а не консультация.

Что мы не подтвердили

• Официальный текст порога стоимости для ВНЖ в Турции (в СМИ называется 200 000 $).
• Ограничения на ВНЖ в отдельных кварталах Турции, о которых пишут юристы.
• Цены квартир в Анталье в долларах или лирах за м² из официального источника.
• Применение турецкой льготы по аренде к нерезиденту и к посуточной сдаче.
• Кто фактически платит сбор за переход права в Турции по договорённости сторон.
• Налог на имущество в Грузии в редакции 2026 года.
• Нужна ли регистрация или лицензия для посуточной сдачи в Грузии.
• Сроки продажи квартир и скидки в обоих городах.

Читайте также

• Батуми или Тбилиси для инвестора: что сравнивать
• ВНЖ через недвижимость в Грузии
• Налоги на недвижимость в Грузии для иностранца
• Как продать квартиру в Батуми