Рынок новостроек Батуми 2026: предложение и цены

По состоянию на 18 октября 2026 года это справочный текст о том, что публично известно о рынке новостроек Батуми. Он не обещает дохода, не прогнозирует цены и не советует покупать или не покупать. Коротко: источники сходятся в том, что сделок в Батуми стало больше, а цены за метр растут. Но они расходятся в размере цен и в темпах роста, потому что считают по-разному. Мы не усредняем их цифры и показываем рядом, с источником и периодом каждой.

Как читать цифры

Отчёт Galt & Taggart за второй квартал 2026 года (14.08.2026) мы открыли и сверили по оригиналу: его цифры даны как факты с атрибуцией «по данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026)». Отчёты Colliers Georgia и более ранние обзоры Galt & Taggart (за 2025 год и I квартал 2026 года) нам открыть не удалось. Их цифры даны в пересказе изданий: Investor.ge, GBC, Georgia Today и HomesOverseas. Данные Geostat мы прочитали по оригинальным PDF. Периоды у источников разные: год, квартал, месяц. Сравнивайте цифры только внутри одного источника и одного периода.

Спрос: сделки и иностранные покупатели

2025 год. Galt & Taggart насчитывает в Батуми 17 478 сделок, рост 15%, иностранцы составили 52% покупателей (пересказ GBC). Размер рынка — около 1,3 млрд $, рост почти 24% (пересказ Investor.ge). Colliers Georgia насчитывает 17 052 сделки, рост 17%, объём больше 1 млрд $, рост 34% (пересказ Georgia Today). Числа близки, но не совпадают: методики разные.

2026 год. В I квартале GBC называет 4 049 сделок, рост 15,8%, по данным Публичного реестра. По Colliers, в феврале 2026 года было 1 315 сделок (+19,7%) на 82 млн $ (+33,1%) (пересказ Georgia Today), а в июне 1 468 сделок (+8%) на 100 млн $ (+28%) (пересказ HomesOverseas по BM). Доля иностранцев в июне — 47% (там же).

2Q26 (оригинал отчёта). По данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), во втором квартале 2026 года в Батуми по данным Публичного реестра продано 4 168 квартир, на 3,7% больше, чем во втором квартале 2025 года. На первичном рынке продано 1 968 (на 5,3% меньше), на вторичном 2 200 (на 13,4% больше). Отчёт предупреждает, что данные по первичному рынку отстают из-за поздней регистрации. По опросу застройщиков (более 30 строящихся проектов, около 40% первичного рынка) продажи на первичном рынке выросли на 35,1% год к году. Абсолютного числа за квартал в тексте отчёта нет.

Что значат эти числа. Они показывают размер рынка, но не скорость продажи конкретной квартиры.

Предложение: что известно

Непроданные квартиры. По данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), в проектах выбранных застройщиков непроданных квартир было 13 857 за 2024 год, 14 957 за 2025 год и 13 866 за первое полугодие 2026 года. Опрос охватывает около 40% первичного рынка, и на какой момент считается остаток и меняется ли выборка, отчёт не поясняет. Прежняя публикация Investor.ge давала для конца 2025 года около 12 400 (в пересказе): цифры не совпадают, и мы не знаем почему.

Разрешения на строительство. Geostat публикует их по регионам, не по городам. В 2025 году в Грузии выдано 11 578 разрешений (на 4,2% меньше, чем годом ранее), доля Аджарии — 6,9%. В январе–июне 2026 года выдано 5 391 разрешение (на 0,6% меньше), доля Аджарии — 7,6%. В эти цифры входят и реконструкция, и нежилые здания. Отдельных данных по жилью Батуми у Geostat мы не нашли.

Введено в эксплуатацию. В 2025 году в Грузии завершено 3 393 объекта. Доля Аджарии в январе–июне 2026 года — 3,4% завершённых объектов. Это тоже весь регион и все типы зданий.

Сколько проектов и квартир сейчас в продаже в Батуми и сколько домов в стройке, в открытых источниках мы не нашли.

Цены за м²: где источники расходятся

Каждая цифра — из своего источника, периоды разные, усреднять их нельзя.

Источник	Период	Что именно	Цена за м²
Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026, оригинал)	июнь 2026	первичный рынок, «под ключ»	1 960 $ (+9,8% за год; 2Q25: 1 784 $; 2Q24: 1 618 $)
Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026, оригинал)	июнь 2026	вторичный рынок, новые проекты	1 497 $ (+6,5% за год)
Galt & Taggart (Investor.ge, в пересказе)	2025, среднее	первичный рынок, «под ключ»	1 865 $ (2024: 1 699 $; 2023: 1 569 $)
GBC (источник цифры не назван)	март 2026	первичный рынок, «под ключ»	1 893 $ (+8,7% за год)
GBC (источник цифры не назван)	март 2026	вторичный рынок	1 479 $ (+7,8% за год)
Colliers Georgia (Georgia Today)	2025 год	«новые проекты» / «старые проекты»	1 497 $ / 1 196 $
Colliers Georgia (Georgia Today)	февраль 2026	новостройки, средневзвешенная	1 334 $ (+12,6% за год)
Colliers Georgia (HomesOverseas по BM)	июнь 2026	первичный рынок	1 455 $ (+22% за год)

Почему цифры различаются. В отчёте Galt & Taggart, в публикациях о нём и у GBC цены названы ценами «под ключ», но что это значит (уровень отделки), отчёт не определяет. У Colliers цены названы средневзвешенными, но выборка и веса в пересказах не раскрыты. Ещё различаются периоды и границы категорий: «первичный», «новые проекты», «новостройки». В пересказе Georgia Today цифра 1 497 $ названа ценой «resale» в новых проектах, поэтому уточняйте её определение. Поэтому разницу между 1 893 $ и 1 455 $ нельзя считать ошибкой одного из источников или «средней ценой рынка». Это разные измерения.

Цены по районам

По районам цены тоже сильно различаются. Средняя цена первичного рынка «под ключ» в июне 2026 года, по данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026):

Район (как в отчёте)	Цена за м²
Old Batumi (Старый Батуми)	3 239 $
Gonio-Kvariati	2 228 $
Alley of Heroes (Аллея Героев)	2 166 $
Makhinjauri	1 983 $
New Boulevard Area	1 800 $
Peripheral Zones	1 744 $
Kobuleti (отдельно от Батуми)	1 731 $
Inner Areas	1 672 $

Отчёт не определяет границы районов (нет списка улиц, названия «Inner Areas», «Peripheral Zones» и «New Boulevard Area» не расшифрованы), не определяет, что значит «под ключ», и не говорит, транзакционные это цены или цены предложения. Причины разницы между районами он не объясняет, и мы их не придумываем. Это средние по районам, а не цена конкретного дома: цену конкретной квартиры эти числа не заменяют.

Прежнюю публикацию Investor.ge за 2025 год (в Старом Батуми выше 3 000 $, на периферии ниже 1 500 $, в пересказе) мы заменили этими цифрами: период другой, а определение периферии у публикации и у отчёта может отличаться.

Аренда

По данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), средняя суточная ставка (ADR) в Батуми во втором квартале 2026 года составила 34,6 $ против 36,1 $ во втором квартале 2025 года (на 4,2% меньше). На графике ставок отчёт ограничивает выборку небольшими квартирами на Airbnb (до двух спален). Арендная доходность на июнь 2026 года названа 7,1%. Источники этих данных в отчёте перечислены (Airdna, Numbeo, Galt & Taggart), но методика расчёта доходности не раскрыта. Прежние оценки Galt & Taggart: валовая доходность 8,8% в 2024 году и 7,4% в 2025 году, средняя суточная ставка в 2025 году около 35,6 $ (пересказ Investor.ge). Подробнее о том, как считать окупаемость самостоятельно, — в гайде как посчитать окупаемость квартиры в новостройке Батуми.

Чего мы не знаем

• Оригинала отчёта Colliers Georgia и более ранних обзоров Galt & Taggart: их цифры в пересказе.
• Границ районов отчёта Galt & Taggart, значения «под ключ» и того, транзакционные это цены или цены предложения.
• Числа проектов и квартир в продаже в Батуми и объёма строящегося жилья.
• Разрешений на строительство и ввода жилья отдельно по Батуми.
• Методики расчёта цен у Colliers, расчёта доходности у Galt & Taggart и того, как менялась выборка опроса застройщиков.
• Сроков продажи и скидок к цене.
• Данных каталога GeCoast: в этот гайд они не вошли.

Вопросы себе и продавцу

• Какая цена в рекламе: «под ключ» или в белом каркасе, за какой период и из какого источника?
• Входит ли она в первичный рынок или вторичный и какая у неё выборка?
• Какой объём непроданных квартир в проекте и в районе?
• Какая у проекта стадия, и есть ли разрешение на строительство?
• Каков ваш горизонт и план выхода: продавать, сдавать или жить?

Читайте также

• Батуми или Тбилиси для инвестора: что сравнивать
• Как посчитать окупаемость квартиры в новостройке Батуми