Как продать квартиру в Батуми: ликвидность и расходы

По состоянию на 18 октября 2026 года это справочный текст о продаже квартиры в Батуми. Он не обещает, что квартиру удастся продать быстро или по желаемой цене. Он не заменяет юриста и налогового консультанта. Коротко: налог при продаже, сборы реестра и порядок переуступки прав мы нашли в первоисточниках. А сроки продажи, скидки к цене и условия застройщиков на переуступку в открытых источниках не нашли, поэтому вместо цифр даём вопросы, которые стоит задать письменно.

Налог при продаже готовой квартиры

Подробно мы разобрали это в гайде перепродажа готовой квартиры в Грузии: налог и порядок. Здесь главное.

• Приказ Минфина №497 от 26 декабря 2023 года (в силу с 1 января 2024 года) показывает на примере: прибыль физлица от продажи жилой квартиры, которой оно владело меньше двух лет, облагается по ставке 5%.
• Если квартира была в собственности больше двух лет, этот доход подоходным налогом не облагается.
• Срок идёт от даты документа, подтверждающего право собственности (ст. 82 Налогового кодекса, как она изложена в приказе). Прибыль — это цена продажи минус цена приобретения.
• В примере приказа налог за продажу 2023 года платится с декларацией до 15 апреля 2024 года. Порядок подачи для вашей продажи уточняйте в Службе доходов.

Поправка №175 от 8 июня 2026 года к разъяснению Минфина говорит, что владение несколькими квартирами, их число, срок владения и последующая продажа сами по себе не делают деятельность предпринимательской. Продажа в рамках предпринимательской деятельности под эту норму не подпадает. Как это относится к вам, решает налоговый консультант. Общую картину по налогам иностранного владельца см. в гайде налоги на недвижимость в Грузии для иностранца.

Сборы при регистрации сделки

На странице NAPR о сборах за регистрацию права на недвижимость указаны тарифы на регистрацию изменения, возникновения и прекращения права:

• 150 лари при регистрации за 4 рабочих дня;
• 270 лари за 1 рабочий день;
• 350 лари в день подачи заявления.

Те же суммы указаны для регистрации обязательства, связанного с правом собственности. Отдельной строки для договора купли-продажи квартиры на странице нет. Кто из сторон платит сбор, мы не подтвердили, это определяется договором. Дата обновления тарифов на странице не указана, поэтому сверьте суммы перед подачей.

По Гражданскому кодексу (ст. 183) сделка с недвижимостью заключается в письменной форме, а право приобретателя регистрируется в публичном реестре.

Способы продажи

Самостоятельно. Вы сами ищете покупателя, готовите документы и ведёте сделку. Экономите на агенте, но берёте на себя поиск и проверку покупателя.

Через агента. Агент ищет покупателя и сопровождает сделку. Размер вознаграждения и порядок его оплаты в открытых источниках мы не нашли. Условия записывайте в письменный договор с агентом.

Переуступка прав в недострое. Если вы продаёте право по договору с застройщиком до сдачи дома, вы передаёте не квартиру, а свои права по этому договору.

Переуступка прав в недострое

По Гражданскому кодексу (ст. 199) кредитор может передать требование третьему лицу без согласия должника, если это не противоречит существу обязательства, договору с должником или закону. Запрет на передачу в договоре действует, только если у должника есть законный интерес. Дальше:

• новый кредитор занимает место прежнего, а вместе с требованием переходят и обеспечения (ст. 199, 201);
• пока должник не получил уведомление о передаче, он может платить прежнему кредитору (ст. 200);
• против нового кредитора должник вправе выдвигать возражения, которые у него были к прежнему (ст. 201);
• при двух разных передачах одного требования действуют правила приоритета (ст. 202).

Применительно к договору с застройщиком это значит, что условия договора и согласие застройщика могут быть решающими. Что требует конкретный застройщик (согласие, сбор, форма, сроки, уведомление) в открытых источниках мы не нашли: уточняйте в договоре и у застройщика письменно. Налог на доход от переуступки прав мы по первоисточникам не подтвердили. Как соотносится передача прав с зарегистрированным обязательством застройщика, спросите юриста.

Ликвидность: что известно

Размер рынка известен. В 2025 году, по Galt & Taggart, в Батуми было 17 478 сделок (в пересказе GBC), по Colliers Georgia — 17 052 сделки (в пересказе GBC). Свежее число из оригинала отчёта: по данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), во втором квартале 2026 года в Батуми продано 4 168 квартир, из них 1 968 на первичном рынке и 2 200 на вторичном. Подробнее о рынке — в гайде рынок новостроек Батуми 2026.

Эти числа показывают, сколько сделок зарегистрировано, но не показывают, сколько времени продаётся квартира и с какой скидкой. Таких данных в открытых источниках мы не нашли. Любую цифру о «сроке продажи» или «скидке» без указания источника считайте догадкой. Ликвидность конкретной квартиры зависит от цены, района, этажа, состояния и стадии дома, и мы её не обещаем.

Вопросы трём агентам (письменно)

Задайте их трём агентам и сравните ответы.

1. Сколько квартир, похожих на мою по району, площади и стадии, вы продали за последний год?
2. За какое время и в каком диапазоне цен?
3. Какая разница между начальной ценой и ценой сделки в этих случаях?
4. Как вы определяете цену и на чём она основана?
5. Какое вознаграждение вы берёте, когда и кем оно оплачивается?
6. Какие документы вы просите и что проверяете у покупателя?
7. Что входит в ваш договор, как его расторгнуть и какой у него срок?
8. Кто из ваших покупателей иностранцы и как они платят?

Что подготовить

• документ о праве собственности и дату его получения: от неё считается срок владения;
• документы застройщика и договор, если вы продаёте права до сдачи дома;
• выписку из реестра по квартире и сведения об обременениях;
• договорённость о том, кто платит регистрационный сбор.

Что уточнить у консультанта, юриста и застройщика

• Какой налог возникает при вашей продаже и как подаётся декларация.
• Применяется ли двухлетнее правило и от какой даты оно считается.
• Как облагается доход от переуступки прав в недострое.
• Какие условия на переуступку у вашего застройщика.
• Кто платит регистрационный сбор и какие документы нужны.

Вопросы и ответы

Сколько времени продаётся квартира в Батуми? В открытых источниках мы таких данных не нашли.

Какой налог платит продавец? По приказу №497 при владении меньше двух лет — 5% с прибыли, при владении дольше двух лет подоходным налогом доход не облагается. Подтверждайте у консультанта.

Сколько стоит регистрация? По данным NAPR — 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока. Кто платит, определяет договор.

Можно ли продать квартиру в недострое? Права по договору можно передать, но условия зависят от договора и застройщика. Уточняйте письменно.

Гарантирует ли гайд продажу? Нет. Это справочный текст, он не обещает ни срока, ни цены.

Читайте также

• Перепродажа готовой квартиры в Грузии: налог и порядок
• Налоги на недвижимость в Грузии для иностранца