Как оценить обещанную доходность новостройки в Батуми

По состоянию на 11 октября 2026 года застройщики и агенты часто называют ожидаемую доходность аренды. Эта статья не обещает дохода и не советует покупать. Она объясняет, как проверить чужие цифры. Данные аналитиков приведены в пересказе СМИ. Исключение — отчёт Galt & Taggart за 2Q26: его мы 18 октября 2026 года открыли и сверили по оригиналу.

Валовая и чистая доходность

Валовая доходность показывает аренду без вычета расходов. Чистая учитывает расходы и налоги, поэтому она всегда ниже.

Когда вам называют просто «доходность», спросите, какая она. Разница может быть в несколько процентных пунктов.

Как это считают

Формула простая: годовая аренда делится на цену квартиры.

Условный пример с вымышленными цифрами, не рыночные данные:

• цена квартиры 100 000 $;
• аренда 600 $ в месяц, то есть 7 200 $ в год;
• валовая доходность: 7 200 ÷ 100 000 = 7,2%;
• расходы за год (управление, коммунальные платежи, ремонт, налоги) условно 1 800 $;
• чистый доход: 7 200 − 1 800 = 5 400 $, то есть 5,4%.

При посуточной сдаче всё зависит от загрузки. Условный пример: ставка 40 $ за сутки. При загрузке 60% выручка за год 8 760 $, при загрузке 45% всего 6 570 $. Это 8,76% и 6,57% от цены в 100 000 $ до расходов.

Какие цифры называют аналитики

Все цифры ниже относятся к рынку в целом, а не к конкретному дому.

• По оценке Galt & Taggart, валовая доходность в Батуми была 8,8% в 2024 году и 7,4% в 2025 году. Средняя посуточная ставка в 2025 году около 35,6 $. Это пересказ Investor.ge от 20 апреля 2026 года.
• По данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), арендная доходность в Батуми на июнь 2026 года — 7,1%, а средняя суточная ставка (ADR) во втором квартале 2026 года — 34,6 $ против 36,1 $ годом ранее (на 4,2% меньше). Отчёт называет источники данных (Airdna, Numbeo, Galt & Taggart), но не раскрывает, как считается доходность.
• Global Property Guide считает валовую доходность Батуми 7,28%. Метод: медианную месячную аренду умножают на 12 и делят на медианную цену в объявлениях SS.ge. Налоги и расходы не вычитают.
• По типам квартир у них: студия 8,35%, однокомнатная 8,08%, двухкомнатная 6,69%, трёхкомнатная 6,00%.
• Тот же сайт отмечает, что чистая доходность обычно ниже валовой на 1,5–2 процентного пункта.
• По аналитике TBC Capital, чистая доходность 3–4%. При росте предложения возможна 1,5–2%. Это пересказ International Investment от 23 февраля 2026 года.

Источники считают по-разному, поэтому цифры не стоит складывать в одну «среднюю».

Что давит на доходность

• Рост предложения. Жилой фонд Батуми вырос с 86 тысяч единиц в 2020 году до 119 тысяч в 2024 году. Это более чем на треть.
• Снижение посуточной ставки. Она упала на 7,3% за год к первому кварталу 2026 года.
• Туристический поток. За 2025 год Geostat насчитал 6,86 млн визитов международных путешественников в Грузию, это на 6,2% больше. В первом полугодии 2026 года визитов 3 050 173, это на 3,3% меньше. Данные Национальной администрации туризма в пересказе Georgia Today. Цифры по всей стране, не по Батуми.

Как проверять обещание застройщика

Задайте эти вопросы письменно и сохраните ответы.

• Доходность валовая или чистая?
• Какая загрузка и какая ставка за сутки или за месяц в неё заложены? Откуда эти цифры?
• Кто будет управлять квартирой и за какую плату?
• Какие налоги и расходы учтены?
• Входят ли в цену мебель и ремонт?
• Что записано в договоре: обещание дохода или только описание проекта?
• Кто несёт ответственность, если доход окажется ниже обещанного?

Чек-лист

• Сравните обещанную цифру с диапазоном аналитиков выше.
• Пересчитайте доходность сами по формуле и своим расходам.
• Проверьте цифру при меньшей загрузке и при более низкой ставке.
• Узнайте, как менялась аренда в этом районе за последние годы.
• Прочитайте договор целиком. Обещания в рекламе не заменяют условий договора.

Чего мы не знаем

• Облагается ли посуточная аренда налогом 5% и подходит ли ей режим малого бизнеса. Обзор PwC от 2 сентября 2026 года говорит о 5% для аренды жилья под проживание без вычетов. Для посуточной сдачи это не подтверждено. Уточняйте в Службе доходов.
• Какие правила регистрации действуют для посуточной аренды в Грузии. Мы не нашли подтверждённых данных.
• Сколько в Батуми берут управляющие компании и платформы и какие коммунальные платежи. Независимых данных нет.

Это не юридическая и не налоговая консультация.

Читайте также

• Покупка квартиры с котлована в Батуми: что проверить
• ВНЖ через недвижимость в Грузии: пороги, сроки, сборы