Как безопасно платить за квартиру в новостройке Батуми

По состоянию на 18 октября 2026 года это справочный текст о платежах застройщику при покупке строящейся квартиры. Он не обещает безопасности сделки, не заменяет юриста и не говорит, покупать или нет. Коротко: единой обязательной эскроу-схемы для денег покупателей новостроек мы в открытых источниках не нашли. Не нашли и закона или законопроекта о ней. Защиту собирают из частей: предварительная регистрация, график платежей по этапам, условия договора и платёж только на счёт компании по договору. Эскроу, банковская гарантия и страхование возможны, если застройщик согласен дать их письменно.

Почему деньги на стройке рискованны

Когда вы платите на этапе стройки, объекта ещё нет. Вы платите за обещание сдать квартиру в срок. Если стройка встанет или договор сорвётся, возврат зависит от того, что записано в договоре, и от платёжеспособности застройщика.

По публикации юридической фирмы MB Legal (обновлена 9 сентября 2026 года), на практике деньги обычно идут напрямую от покупателя к продавцу. Поэтому решающим становится момент оплаты. Тот же источник пишет, что самые безопасные сделки увязывают оплату с регистрацией. Для готовой квартиры это проще. В новостройке квартиры ещё нет, платить приходится до регистрации права, и нужны другие способы защиты.

Про общую процедуру покупки с котлована читайте в гайде покупка квартиры с котлована в Батуми: что проверить. Здесь мы говорим только о деньгах.

Что защищает на самом деле

Предварительная регистрация договора

Статья 12 закона «О публичном реестре» говорит, что право на недвижимость можно предварительно зарегистрировать на основании соглашения сторон. Цель, как она записана в законе, обеспечить будущую регистрацию права. Такая регистрация исключает регистрацию любого другого права на этот объект, если стороны не договорились иначе.

По статье 13, при взаимоисключающих правах регистрируется то, которое подано раньше. Юридический ресурс Legal.ge описывает это так: будущее право фиксируется в реестре и блокирует регистрацию других прав на ту же квартиру. Это защита от повторной продажи одной квартиры.

Что важно понимать:

• Предварительная регистрация защищает право на объект. Она не возвращает деньги, если дом не построят. На странице Legal.ge механизма защиты платежей нет.
• Закон перечисляет случаи, когда запись аннулируется. Среди них истечение срока, если он был установлен, и письменное соглашение сторон. Посмотрите срок в выписке из реестра.
• Какие документы подают на предварительную регистрацию для квартиры в строящемся доме, за какой срок и за какой сбор, мы не подтвердили. На странице сборов NAPR отдельной строки для неё нет. Уточняйте в NAPR и у юриста.

График платежей по этапам

По публикации агентства недвижимости в Батуми (ноябрь 2025 года), лучше выбирать поэтапную оплату по факту выполненных работ с прозрачным графиком. Это совет агентства, не норма закона. Он понятен по смыслу: чем больше вы заплатили до конца стройки, тем больше денег зависит от застройщика.

Проверьте в договоре:

• к какому этапу привязан каждый платёж и кто подтверждает, что этап выполнен;
• что будет, если этап сорван, а платёж по графику наступил;
• какая доля цены оплачена к моменту получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор: срок, неустойка, возврат

Гражданский кодекс даёт общие правила, а условия задаёт договор.

• Неустойка определяется соглашением сторон и записывается письменно (ст. 417, 418). Суд может уменьшить чрезмерно высокую неустойку (ст. 420). Если неустойки в договоре нет, остаются общие правила о возмещении убытков (ст. 419): их разбирает юрист.
• Расторжение. Сторона, которая не получила исполнение, обычно может расторгнуть двусторонний договор после дополнительного срока (ст. 405). Есть исключения, их разбирает юрист.
• Задаток засчитывается в счёт платежа, а если не засчитан, возвращается после исполнения (ст. 421, 422). Как названы ваши платежи в договоре, «задаток», «аванс» или «взнос», проверьте.

Какие именно сроки сдачи, какой размер неустойки и в какие сроки возвращают деньги при расторжении, в открытых источниках нет. Это условия конкретного договора.

Платёж на счёт компании, по договору

Это рекомендация, а не требование закона. Платите безналичным переводом на счёт компании-застройщика, который указан в договоре. В назначении платежа укажите номер и дату договора. Храните платёжки и подтверждения. По публикации MB Legal, грузинские банки проверяют происхождение средств входящих переводов. Требования зависят от банка и гражданства. Заранее узнайте у своего банка, какие документы нужны.

Эскроу, гарантия, страхование: что известно

Что мы подтвердили.

• Банковская услуга эскроу существует. Terabank на странице услуги пишет, что ею могут пользоваться физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты. Банк переводит средства получателю после выполнения обязательств сторон. Комиссия указана 0,2% (минимум 100 лари), валюта GEL. Строящиеся объекты и платежи застройщику на странице не упомянуты, даты нет. Подходит ли услуга для оплаты по этапам, спрашивайте в банке.
• Депозит нотариуса. Гражданский кодекс (ст. 434) позволяет должнику внести деньги на депозитный счёт нотариуса, если кредитор уклоняется от принятия исполнения. Палата нотариусов в новости приводит пример покупки недвижимости. По тексту, новость 2017 года. Покупатель держит оплату у нотариуса до регистрации права. Актуальные условия и применимость к стройке мы не подтвердили.
• Частные предложения. Некоторые агентства предлагают собственную эскроу-услугу по соглашению сторон. Это частная договорённость. Это не закон и не банк. Проверьте, кто держит деньги и на каком счёте.
• Возможные гарантии. Агентство в Батуми называет банковскую гарантию, эскроу-счёт и страхование ответственности застройщика возможными гарантиями. Механика в публикации не описана. Подтверждения, что это стандарт рынка, мы не нашли.

Чего мы не нашли на дату проверки.

• закона, законопроекта или правила об обязательном эскроу, страховании или гарантии для денег покупателей новостроек в Грузии;
• услуги эскроу для физлиц на сайтах Bank of Georgia, Credo, Basisbank, Liberty и Halyk. Это не значит, что услуги нет: спрашивайте в банке. Страница TBC об эскроу, которую показал поисковик, 18 октября 2026 года вела на главную;
• публичных данных, сколько застройщиков вообще соглашаются на эскроу или гарантию.

Как попросить у застройщика письменно. Напишите на почту и сохраните ответ. Спросите, согласен ли он на один из вариантов: эскроу через банк, депозит у нотариуса, банковская гарантия возврата платежей, страхование ответственности застройщика перед покупателями. Если «да», попросите проект условий. Если «нет», попросите причину письменно. Отказ сам по себе не доказывает проблему, но это информация для вашего решения.

Что сравнить. Кто держит деньги и на каком счёте. При каких условиях деньги уходят застройщику и кто это подтверждает. Что с деньгами, если дом не достроен. Какая комиссия и кто её платит. Какой срок гарантии. Что будет, если банк или страховщик откажут в выплате.

Вопросы застройщику (чек-лист)

Задавайте их письменно и сохраняйте ответы.

1. На чьё имя и на какой счёт я перевожу деньги? Есть ли в договоре реквизиты компании?
2. Вы готовы зарегистрировать мой договор или право предварительно в реестре? В какой срок и кто платит сбор?
3. К какому этапу стройки привязан каждый платёж? Кто и как подтверждает этап?
4. Какой срок сдачи и какая неустойка за его нарушение? Как она считается?
5. Какие условия расторжения? В какой срок и в какой валюте возвращаются деньги?
6. Согласны ли вы на эскроу, банковскую гарантию, депозит у нотариуса или страхование? Письменно, с условиями?
7. Какое разрешение на строительство у объекта и какой участок? Можно ли получить выписку из реестра на участок и на объект?
8. Есть ли ограничения на передачу прав по договору третьему лицу?

Тревожные признаки

• Просят платить на карту физлица или на счёт посредника, а не компании.
• Просят наличные без документа о получении.
• Отказываются регистрировать договор или говорят, что это «не нужно».
• Просят платить до подписания договора или «зафиксировать цену» без письменных условий.
• В договоре нет сроков, неустойки и условий возврата.
• Давят сроком: «цена только сегодня».
• Не показывают разрешение на строительство и выписку из реестра на участок.

Один признак не доказывает обман. Но каждый стоит остановки и проверки юристом до оплаты.

Когда нужен юрист

Юриста стоит привлечь до первого платежа. Особенно важно это в таких случаях:

• договор на языке, который вы не читаете;
• в нём нестандартные условия платежа;
• вы платите из-за рубежа в валюте;
• вы хотите зарегистрировать договор предварительно;
• застройщик предлагает эскроу или гарантию не через банк.

Что уточнить у юриста:

• применима ли предварительная регистрация к вашей квартире, какие документы и сколько стоит;
• что в вашем договоре сказано про неустойку, расторжение и возврат денег;
• подходит ли депозит нотариуса или банковское эскроу для платежей по этапам;
• что в договоре о передаче прав третьему лицу.

Чего мы не знаем

• Порядок и сбор предварительной регистрации для квартиры в строящемся доме.
• Услугу эскроу у других банков и можно ли пользоваться ею при покупке строящегося объекта.
• Практику нотариусов по депозиту при оплате новостройки по этапам.
• Закон или проект об обязательной защите покупателей новостроек: мы не нашли, парламент напрямую не просматривали.
• Как часто застройщики в Батуми соглашаются на эскроу, гарантию или страхование.

Итог

Мы не нашли единой обязательной схемы эскроу для новостроек Грузии. Деньги защищают предварительная регистрация, график по этапам, договор со сроком и неустойкой, платёж на счёт компании. Эскроу, гарантию и страхование спрашивайте письменно. О рассрочке читайте в гайде рассрочка от застройщика в Батуми: как оценить условия. Решение за вами и вашим юристом.