Батуми или Тбилиси для инвестора: что сравнивать

По состоянию на 18 октября 2026 года это справочный текст о том, что сравнивать инвестору, выбирающему между Батуми и Тбилиси. Он не обещает дохода, не советует покупать и не отвечает на вопрос «какой город лучше». Мы собрали цифры из открытых источников, назвали их происхождение и отметили, где данные нельзя сравнивать напрямую. Выбор зависит от ваших целей, и в конце даны вопросы, которые помогут их сформулировать.

Как читать цифры в этом гайде

Цифры по городам взяты у разных аналитиков и за разные периоды. Методики у них отличаются. Поэтому мы не вычисляем «на сколько процентов один город отличается от другого», если определения разные. Рядом с каждой цифрой указаны источник и период. Все оценки рынка — это оценки аналитиков и сервисов, а не официальная статистика.

Цены: порог входа

Для Тбилиси данные из публикации GBC, источник — Galt & Taggart (в пересказе). Для Батуми цифры из оригинала отчёта Galt & Taggart за 2Q26 (14.08.2026):

• Тбилиси, май 2026. Первичный рынок — 1 412 $ за м², вторичный (новые дома с разрешениями с 2013 года) — 1 366 $ за м².
• Батуми, июнь 2026. По данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), первичный рынок (под ключ) — 1 960 $ за м², вторичный (новые проекты) — 1 497 $ за м².

Периоды разные (май и июнь), а для Батуми указано «под ключ», хотя отчёт не определяет, что это значит. Для Тбилиси такого уточнения в источнике нет. Поэтому мы не делим одну цифру на другую. Чтобы получить входной порог, умножьте цену за м² на площадь конкретной квартиры и запросите полную стоимость у продавца. Цена за м² в рекламе и в аналитике может считаться по-разному.

Для динамики: в том же отчёте цена первичного рынка Батуми — 1 618 $ за м² во втором квартале 2024 года, 1 784 $ во втором квартале 2025 года и 1 960 $ во втором квартале 2026 года (на 9,8% больше за год). Цены по районам Батуми в июне 2026 года лежат между 1 672 $ (Inner Areas) и 3 239 $ (Old Batumi). Границы районов в отчёте не определены, поэтому смотрите конкретный дом.

Долгосрочная аренда

Для Тбилиси Galt & Taggart (в пересказе GBC) приводит среднюю аренду квартиры 50–60 м²: 9,9 $ за м² в месяц в мае 2026 года. Валовая арендная доходность в тот же месяц — 8,4% (пересказ GBC). Это доходность до налогов и расходов.

Для Батуми мы не нашли свежей сопоставимой цифры месячной аренды за м². Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026) называет доходность 7,1% на июнь 2026 года, Investor.ge — 7,4% за 2025 год (в пересказе). Из какой аренды они получены, источники не раскрывают. Поэтому сравнивать эти доходности между городами в процентах мы не будем. Чистая доходность в обоих городах ниже валовой: из неё вычитаются налог и расходы (см. как посчитать окупаемость).

Посуточная аренда и сезонность

Airbtics оценивает показатели обоих городов по одной методике за один период (сентябрь 2025 — август 2026). Оценка строится по календарям объявлений, а не по реальным бронированиям.

	Батуми	Тбилиси
Медианная загрузка	54%	64%
Средняя цена ночи	46 $	45 $
Активных объявлений	3 647	6 892
Рост числа объявлений за год	+67,9%	+43,2%
Пик спроса	август	июль
Слабые месяцы	ноябрь, февраль	февраль

Выводы осторожные. По этой методике в Тбилиси загрузка выше, а предложение в обоих городах быстро растёт. Это оценка сервиса, у других сервисов цифры другие. Мы не пересчитываем их в доход: он зависит от квартиры, управляющего и налога.

Дополнительно: по данным Galt & Taggart (2Q26, 14.08.2026), средняя дневная ставка (ADR) в Батуми во втором квартале 2026 года составила 34,6 $ против 36,1 $ годом ранее (на 4,2% меньше). Для Тбилиси сопоставимой цифры мы не нашли.

Спрос и ликвидность

Данные Colliers Georgia в пересказе GBC за 2025 год. В Тбилиси зарегистрировано 42 267 сделок с квартирами на 3,3 млрд $. В Батуми — 17 052 сделки на сумму больше 1 млрд $. Источник и год у обоих городов один.

Для Батуми Galt & Taggart насчитывает 17 478 сделок в 2025 году, рост 15%. Иностранцы составили 52% покупателей. Цифры двух источников по Батуми немного различаются из-за разной методики.

Для Тбилиси подтверждённой доли иностранных покупателей за сопоставимый период мы не нашли.

Что такое ликвидность на практике: сколько времени занимает продажа и с какой скидкой. Таких данных по городам в открытых источниках мы не нашли. Число сделок показывает размер рынка, но не скорость продажи вашей квартиры. Сроки и скидки уточняйте у нескольких местных агентов письменно.

Налоги для нерезидента

Налоговые правила на доход от аренды едины для всей страны: в Батуми и Тбилиси они одинаковы.

• Общая ставка подоходного налога физлица — 20% (ст. 81 Налогового кодекса).
• Приказ Минфина №412 от 6 ноября 2023 года устанавливает 5% для дохода от сдачи жилья, если физлицо не делает вычетов.
• Резидент — тот, кто находился в стране 183 дня и более в любом непрерывном 12-месячном периоде, который заканчивается в налоговом году (ст. 34).

Мы не подтвердили, как эти правила применяются к посуточной сдаче и к платформам бронирования. Это вопрос налогового консультанта. Подробнее — в гайде налоги на недвижимость в Грузии для иностранца.

Чего мы не знаем

• Свежей сопоставимой месячной аренды за м² по Батуми.
• Одинаковой методики расчёта доходности для двух городов.
• Доли иностранных покупателей в Тбилиси за сопоставимый период.
• Сроков продажи квартир и скидок в обоих городах.
• Статистики Geostat по туристам отдельно для Батуми и Тбилиси.

Вопросы себе

Эти вопросы помогут понять, что для вас важнее.

• Вы хотите посуточную сдачу или долгосрочную? Для посуточной важны сезонность и загрузка, для долгосрочной — месячная аренда и спрос арендаторов.
• Как вы относитесь к сезонности? Если для вас важен ровный доход круглый год, смотрите, как в выбранном районе заполнена зима.
• Что для вас важнее: сумма на входе или размер рынка? Порог входа и число сделок говорят о разных вещах.
• Вы рассчитываете продать квартиру? Тогда выясните реальные сроки и скидки у местных агентов.
• Будете ли вы жить в квартире сами? Тогда город важен не только как инвестиция.
• Кто будет управлять квартирой? От этого зависят расходы и время.
• Какой у вас горизонт? Доход за год и рост цены за пять лет — разные цели.

Ответы зависят только от вас. Мы не делаем вывода в пользу одного из городов. Если вы сравниваете Батуми не с Тбилиси, а с Турцией, смотрите гайд Батуми или Анталья для инвестора.

Чек-лист

1. Решите формат: посуточно, долгосрочно или для себя.
2. Определите бюджет и валюту расходов.
3. Для каждого города возьмите цены за м² в нужных районах из одного источника и за один период.
4. Посчитайте чистую доходность по своим цифрам для обоих городов.
5. Сравните сезонность по месяцам, а не по среднему.
6. Запросите у агентов письменно сроки продажи.
7. Получите консультацию по налогу и по резидентству.

Что уточнить у консультанта, юриста и агента

• Как налог на аренду применяется к вашему формату сдачи.
• Какие сроки продажи и скидки сейчас на рынке выбранного района.
• Какие расходы на содержание и управление в выбранном доме.
• Разрешает ли дом посуточную сдачу.

Вопросы и ответы

Какой город лучше для инвестора? Универсального ответа нет. Он зависит от ваших целей, бюджета, формата сдачи и горизонта.

Где выше доходность? Источники считают её по-разному, и сопоставимой пары цифр у нас нет. Поэтому мы её не сравниваем.

Различаются ли налоги в Батуми и Тбилиси? Налоговые правила единые для страны.

Где проще продать? По данным Colliers, сделок в Тбилиси больше. Но это размер рынка, а сроки продажи конкретной квартиры данные не показывают.

Читайте также

• Как посчитать окупаемость квартиры в новостройке Батуми
• Сдача квартиры в Батуми: посуточно или на длительный срок