Как купить действующий отель в Грузии: актив или доли (2026)

Иностранец может купить отель в Грузии двумя способами. Можно купить здание с землёй. Можно купить компанию, которой отель принадлежит.

Может ли иностранец владеть отелем

Да. Иностранцы и иностранные компании могут владеть коммерческой недвижимостью и городской землёй. Ограничение одно: сельскохозяйственную землю покупать нельзя, исключения узкие.

Проверьте в выписке реестра НАПР категорию земли под отелем. Она должна быть несельскохозяйственной.

Способ 1: покупка актива

Вы покупаете здание, землю и имущество отеля. Право собственности переходит после регистрации в НАПР. Подписание договора само по себе право не передаёт.

Налога на переход права собственности в Грузии нет. Регистрация стоит фиксированную сумму:

• 150 лари — за 4 рабочих дня;
• 270 лари — за 1 рабочий день;
• 350 лари — в день подачи.

Если продавец платит НДС, продажа здания облагается НДС 18%. Если здание продают вместе с землёй, НДС обычно начисляют на всю сделку.

Работники обычно продолжают работать у нового владельца. Условия их договоров меняются только с письменного согласия.

Способ 2: покупка компании

Вы покупаете доли ООО, которому принадлежит отель. Передачу долей оформляют письменно и регистрируют в НАПР. Для третьих лиц она действует с момента регистрации.

Регистрация изменений в реестре предпринимателей стоит 200 лари за 1 рабочий день или 400 лари в день подачи.

Главное преимущество: договоры, сотрудники и аккаунты остаются у компании. Главный риск: вы получаете и все её долги, налоговые и трудовые.

Если больше половины стоимости компании приходится на грузинскую недвижимость, прирост при продаже долей облагается в Грузии.

Что проверить до сделки

• Выписка НАПР: собственник, ипотеки, аресты, обременения.
• Кадастровый план: совпадает ли площадь в документах с реальной.
• Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
• Допустимое использование земли по документам муниципалитета.
• Налоговые долги продавца: запросите подтверждение у продавца.
• Судебные споры и исполнительные производства.
• Долги за электричество, газ и воду.
• Трудовые договоры и долги по зарплате.
• При покупке доли: выписка из реестра предпринимателей, участники и залог долей.
• Договоры аренды внутри отеля. Аренду юридических лиц на срок больше года регистрируют в НАПР.

Наличие этих документов и порядок получения справок уточните у юриста в Грузии.

Как безопасно оплатить

Деньги можно положить на депозит нотариуса. Банки открывают нотариусам номинальные счета. Арест счёта нотариуса не затрагивает деньги клиента.

При покупке компании часто удерживают 5–10% цены на банковском эскроу на 6–12 месяцев. Это защита от скрытых долгов.

Грузинские банки применяют западные санкции с 2022 года. Заранее выясните, примет ли банк ваши деньги.

Нужен ли нотариус

Не всегда. Договор купли-продажи недвижимости обычно заключают у нотариуса, но по закону это не обязательно во всех случаях.

Если вы действуете по доверенности, выданной за границей, сделку обычно удостоверяет нотариус. Доверенность подписывают у нотариуса в вашей стране и ставят апостиль. Нужен перевод на грузинский.

Требования меняются. Уточните порядок у юриста до подписания.

Что делать дальше

1. Решите, что покупаете: актив или компанию.
2. Закажите выписку НАПР и проверьте документы.
3. Наймите юриста и налогового консультанта в Грузии.
4. Согласуйте оплату через депозит нотариуса или эскроу.
5. Зарегистрируйте сделку в НАПР.

Этот обзор не заменяет юридическую проверку отеля.